首先可以肯定的是，租房市场的供需失衡造成了当下租金暴涨的局面。但出租房的供应端主要受到新房建设交付周期的影响，不可能在短期内发生巨大变化。所以租房需求的大幅释放正是造成了这次租金大涨的主因。

但同时，我们会产生一个疑问。因为在新冠疫情流行之前，澳洲经济已经进入了降息周期了，房产市场的发展也逐渐趋于稳定。而新冠疫情的大流行，更像是一次熔断。虽然当前经济正在迅猛恢复，同时海外留学生和劳动力正在不断涌入，但是相较新冠疫情流行之前的经济社会环境，当前的租房需求也不至于有如此大幅度的超越。那么，到底是什么真正驱动了这次租金的上涨？

这一些都归咎于——居住偏好改变导致不断增加的空间需求

并不奇怪，新冠疫情的大流行改变了我们对居住空间的看法。没有什么比被连续几个月封闭在家里更让人不爽的了。在封锁、自我隔离、在家办公的多重刺激下，许多人想要更多的空间，或许再加一个花园哪怕泳池，这都是可以理解的。大部分人还需要家庭办公室，以便于更高效地居家办公。调查数据（下图）表明，自新冠大流行开始以来，平均家庭规模（Average Household Size）有显著下降。 2020年合租占比明显下降，并一直保持在这个较低水平。相比之下，虽然一些年轻人在疫情大流行开始时搬回了父母身边，但这种转变后来发生了逆转，并继续保持相对稳定。关于你更愿意和谁一起被隔离的问题，至少有一些人选择搬出他们的合租房子，转而和他们的partner一起住。

这里引入了一个很重要的概念：平均家庭规模（Average Household Size），指每个房屋内平均的居住人数。

平均家庭规模的下降增加了对房屋的需求。这有助于解释为什么在疫情大流行期间，即使国际边界关闭并且人口增长下降到接近于零，出租空置率也会迅速恢复到低水平。粗略地说，人口增长的下降意味着过去国际边界封闭期间有多达 20 万户家庭没有抵达澳大利亚。但是，已经被家庭平均规模的下降在很大程度上抵消了。在超过 2500 万的澳大利亚总人口中，按上图所示的平均家庭规模下降粗略计算将增加约 140,000 户家庭。这表明在整个大流行期间，需求的房屋数量没有太大变化。

然而，之后的国境开放立刻打破了这个刚平衡不久的市场，新涌入的人口在原有平衡的基础上不断创造新增的租房需求，直接将供需缺口拉大，并把出租空置率降到了破纪录的地板值。最终导致租房市场上演了这一场一房难求的戏码。

参考资料：Housing in the Endemic Phase， Luci Ellis， Reserve Bank of Australia